12年后,那个龙头房企又杀回来了!

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12年后,那个龙头房企又杀回来了!
作者:admin 发布日期:2021-09-26

2021年,地产江湖风云变幻,既有曾经的大佬轰然倒下,也不乏落寞的贵族重回舞台中央。

地产四巨头碧万恒融很快就要剩下三巨头了,十多年前的四大龙头“万保招金”之一金地,却杀回来了。

2009年,金地跌出房企排行榜前十,从镁光灯下消失;12年后,金地打了场翻身仗,今年上半年以1628亿销售,重回前十。

不过,重回前十的代价是,大幅利用合作开发,金地在规模高速增长的同时,也带来净利润被“蚕食”的弊病,上半年净利润大幅下滑近四成。 

显然,金地需要有更多的考量:在规模和收益之间,达成新的平衡。

房地产的下半场,单纯开发业务的规模增长难再,金地找到了产业地产、产城融合的方向,以此扩大规模的同时,提升整体盈利能力。

金地集团董事长凌克也希望,金地能借鉴凯德,在开发+资产管理的模式下,成为行业的“全优生”。

重回前十

这是稳健型房企的春天。

上半年,金地实现签约金额为1628.3亿元,同比大增60.22%,重新进入了行业前十。与此同时,招商蛇口也冲到了第七,四大龙头“招保万金”再度在TOP10聚首。

受益于期内结算规模的上升,金地营业收入342.74亿元,同比也上升72.45%,明显高于其他同类房企。

暌违前十的12年,金地没有太多的存在感。

但这家公司有过自己的荣耀。早在刚上市的2001年就已是行业前三,即便是在保利上市的2006年,“招保万金”齐聚A股,除了万科销售178.5亿、独领风骚外,其他三家之间的差距也并不算大。

未曾料到的是,后面货币超发,同行纷纷加杠杆跨入千亿,而金地却长时间徘徊在几百亿。

有熟悉金地的人表示,金地在2010年前拿地风格还是非常激进,2007年和2009年,金地都曾花大量资金抢过高价地,但随后,金地“三驾马车”、时任高级副总裁兼上海公司总经理的赵汉忠、集团总裁张华纲接连出走,风格也发生了显著变化。

前述人士称,此后的金地拿地的风格就变得谨小慎微起来,区域拿地要层层上报,权限都收到了集团层面,导致后来在激烈的土拍市场中错失不少机会。

2010至2014年,金地的销售从283亿元缓慢增至490亿元,同期的万科已从1081亿元涨至2151亿元,而恒大、碧桂园也从三、五百亿的销售,冲过了千亿。金地俨然成了“落寞贵族”。

之后重回前十成了凌克的目标之一。2018年凌克曾说,“要争取前10名,但不一定要去争取第1名。”

去年中,凌克罕见地进行了一场直播演讲,他预测,2030年新房销量会回落到2008年的水平,约为7亿平方米,10万亿元左右;同时,大型房企还有增长空间,“强者越强,弱者大量淘汰”。

换言之,行业天花板已现,房企占据更大蛋糕的房企才有更大的胜算,凌克希望金地也是其中之一。

2016年,金地销售突破千亿,凌克逐渐向区域公司放权,以弥补过去过于谨慎带来的规模缺憾。次年金地销售1408.1亿元,同比增长39.9%,之后几年也保持快速增长。

不过,素有“理科生”名头的金地,依然保持着财务上的审慎和自律。TOP30房企里,金地也是少数几家身处绿档的房企,上半年,金地现金短债比为1.50,净负债率为67.6%,剔除预收款的资产负债率为69.5%。

凌克曾表示,“地产企业也要控制好负债率,因为压死骆驼的最后一根稻草,往往就是那笔不算大的应付款付不出来。”

业绩会上,凌克反复提及“稳健一直是金地发展的基因”。管理层也表示,公司会继续秉持平衡发展观,努力追求销售规模和利润总额的持续均衡增长。

然而,在行业整体回报率向社会平均水平靠齐的背景下,要做好这个平衡并不容易。

利润大降

重回前十背后,金地也付出了代价。

与万科类似,投资者未料到,金地也会利润下滑,且更厉害。

报告期内,金地的归母净利润18.25亿元,同比下降38.79%,归母净利润率也下行到了5.32%的水平,较去年同期的15%和年报中的12.38%明显下滑。

净利润下降的同时,金地毛利率也大降。中期为17.36%,较去年同期减少19.61个百分点。房地产板块的毛利率更是同比下滑25.4个百分点,仅为14.2%。

管理层解释称,净利润下降,主要是结转结构变化导致。期内杭州、天津和合肥的低毛利项目集中结转,七个项目毛利率仅为8.7%,但收入占比超五成,达148亿元。而毛利率的下行,与近年地价占房价比重提高有关。

从区域里看,华北区毛利率下滑程度最高,同比降低44.14个百分点至9.5%;东南大区毛利率更降至7.3%,同比下降28.25个百分点。其余五个大区的毛利率则在12.82%-28.27%之间,较同期均明显下滑。

虽然有结转因素,但从2016年冲规模开始,金地大量采用合作开发的模式,对归母净利润的蚕食也愈发明显。

财务数据显示,2016年末至今,金地的少数股东权益占比从29.43%上升至42.25%,同期少数股东损益占比也从29.51%上升至37.06%。

上半年,金地合并利润表中净利润为29亿元,归母净利润占比仅为62.93%,较2020年报的68.22%进一步下滑,与TOP30房企77%的平均水平相差甚远。

从财报中也可以看到,近几年,虽然金地的收入增速年化为32%,但归母净利润的年化增速仅在15%,增收不增利明显。

因而有不少投资者认为,偏爱合作开发的金地,让少数股东分走了更多利润。

对于合作开发比例过高的质疑,凌克回应称,"合作开发为目前行业发展的趋势,合作方之间可以优势互补,公司将合理选择合作方,努力发挥协同优势。"

除了开发业务,金地的多元化并未贡献什么盈利,也是利润和毛利率大幅下滑的原因。财报显示,上半年金地多元化主要为物业管理收入,只有22.59亿元,毛利率仅为8.68%。

与万科不同的是,金地管理层给出了乐观的预期:下半年金地的毛利率水平较上半年会有提升,结算收益也会有增长。

新增长极

过去十年,金地经历了跌宕起伏的岁月,既被质疑“速度慢了”,也曾遭险资裹挟,又因重回前十而欢呼,一切皆因凌克崇尚稳健平衡之道,金地的运作,也以“穿越经济周期”为核心出发点。

当四巨头纷纷冲击5000亿、万亿,黑马频出超越自己时,凌克并不想盲目冲击规模;他认为,衡量一家公司长久的竞争力,更看ROE、净利润,以及新的盈利模式和能力。

不过,金地的利润下滑,在旧的地价-房价、招拍挂+限价格局下难以避免,未来也难言提升多少。更根本的办法是,找到新的增长点。

其中最重要的便是低成本项目资源的获取,以及运营能力的提升。当下,集中供地招拍挂地价高企,所有的房企都在寻找更低成本的土地,涵盖开发+运营。

比如,万科花了很多精力在旧改和TOD为代表的大型复杂项目上,试图为传统的开发业务带来新的增长曲线。

又如,碧桂园要做智能机器人和科技小镇,融创和万达争相拿文旅项目,新城和旭辉靠商业勾地,其本质都是为了获取更多的低价项目用地。

而金地已然有了一套自己的打法——加码产业地产。龙头房企中,金地非常高调,举集团之力做产业园区的开发运营,并逐渐摸索出了自己的一套“金地模式”,实现异地复制。

过去这几年,凌克的足迹遍布中美两地,研究产业的变迁规律,并将之运用到金地的业务布局中;金地已陆续在深圳、上海、青岛等地拿下多个产业园区项目。

按照凌克的构思,产城融合将是金地一个非常重要的增长极。在他心中,金地不仅要成为综合型的城市服务提供商,还要成为产城融合的新城区发展商。

每一种生意都有它的盈利模式,住宅开发就是拿地盖房再卖掉,赚的是土地升值的差价,是一种即售模式;而产业园区的盈利,主要来源于租金收入和资产升值。 

凌克透露,一般产业园区稳定后EBITDA率(息税折旧及摊销前利润率)7%,每年会有3%的租金增长,这样的收益率也方便后期通过公募市场退出。

他预计金地的持有型物业运营面积,将在年底达254万平米,收入21亿;2023年持有型物业的面积可以达到305万平米。

金地,这家老牌的龙头房企,正在焕发新的生命力。假以时日,开发+运营产业园区将成为金地的显著特色,金地也将具备更多下半场的竞争力。

30年地产江湖,只是历史的一瞬,多少叱咤风云的大佬,都已经消亡。只有那些奉行长周期主义的企业,才能穿越历史的重重迷雾,走向未来。

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